【案情簡介】
2024年1月6日，鄭某某與周某某簽訂了房屋租賃合同，合同約定由鄭某某承租周某某位于蘇州工業(yè)園區(qū)某小區(qū)的房屋，租賃期限為2024年1月6日至2025年1月5日，租期一年，租金為1900元每月，押一付一。此后不久，鄭某某與周某某因房屋租賃相關(guān)事宜產(chǎn)生糾紛，雙方意見無法達(dá)成一致，2024年3月28日，鄭某某將周某某起訴至蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院，要求周某某退還租房押金、剩余房租、水電費(fèi)及違約金。園區(qū)法院收到起訴申請后，迅速啟動非訴訟矛盾糾紛化解機(jī)制，將案件委派至蘇州工業(yè)園區(qū)人民調(diào)解委員會駐園區(qū)法院人民調(diào)解工作室進(jìn)行訴前調(diào)解。
【調(diào)解過程】
蘇州工業(yè)園區(qū)人民調(diào)解委員會駐園區(qū)法院人民調(diào)解工作室受理該案后，人民調(diào)解員立即向雙方當(dāng)事人了解情況。
調(diào)解員首先通過電話形式聯(lián)系到鄭某某，據(jù)鄭某某所述，2024年3月6日，鄭某某向周某某提出解除房屋租賃合同，周某某答復(fù)稱合同尚未到期，提前解除屬違約行為，因此租房押金將不予退還。之后，雙方經(jīng)過再次溝通后達(dá)成一致意見，若鄭某某能夠在短期內(nèi)找到他人繼續(xù)承租案涉房屋，則房東周某某可以不按照合同中所約定的提前解約條款進(jìn)行處理，并同意退還其剩余房租、押金及水電費(fèi)。為了方便向他人介紹房屋情況，鄭某某于2024年3月10日搬離了案涉房屋，隨即便開始陸續(xù)找人看房。直至2024年3月27日，鄭某某在帶人看房時發(fā)現(xiàn)房東周某某已將案涉房屋租住給他人。鄭某某認(rèn)為，雖然其已經(jīng)搬離案涉房屋，但是卻已經(jīng)足額繳納了2024年3月6日至2024年4月5日期間的房租，房東周某某無權(quán)擅自安排他人入住案涉房屋，周某某的行為違反了雙方簽訂的房屋租賃合同中的相關(guān)約定。于是鄭某某向房東周某某提出，要求其退還剩余房租、押金、預(yù)交水電費(fèi)及違約金，但遭到周某某拒絕。
緊接著，調(diào)解員相繼又與周某某取得聯(lián)系，房東周某某則稱，租客鄭某某于2024年3月6日向其提出了不再租住案涉房屋的要求，同時交還了案涉房屋鑰匙并主動搬離。周某某無奈之下只能暫且同意鄭某某先行搬離案涉房屋，同時其告知鄭某某，按照雙方簽訂的房屋租賃合同有關(guān)約定，其原本有權(quán)拒絕退還鄭某某所交的租房押金，但考慮到鄭某某背井離鄉(xiāng)在蘇州打工不易，周某某表示如果鄭某某能夠在短期內(nèi)找到新租客承租案涉房屋，則其可以向其退還押金。但鄭某某遲遲未能找到新租客，與此同時，周某某的丈夫在其不知情的情況下開始自行尋找新租客，不久便成功將案涉房屋轉(zhuǎn)租給了案外人員。在周某某看來，其已經(jīng)給與鄭某某很寬裕的時間去尋找新租客了，但鄭某某未能把握好機(jī)會，雙方之間關(guān)于退還押金的協(xié)議已作廢，周某某拒絕退還押金。
在了解了案件的基本情況后，調(diào)解員在征得當(dāng)事雙方同意的情況下組織了調(diào)解工作。調(diào)解過程中，調(diào)解員向鄭某某與周某某指出，根據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》第六條約定：“乙方（承租方）在合同期間，不得以任何理由退房，轉(zhuǎn)租，一旦主動退房，不但視為違約，沒收所有房租、押金外，還需交完已產(chǎn)生的一切費(fèi)用，并要交出鑰匙方能搬出，故意帶走甲方租住房內(nèi)的鑰匙為盜竊意圖認(rèn)定，情節(jié)嚴(yán)重報予警方處理。”及第十五條約定：“其他及附加條款，水網(wǎng)（水費(fèi)、寬帶費(fèi)）每月50元，租期不滿，押金不退！”調(diào)解員表示，鄭某某在租期未滿的情況下，提前向房東周某某提出解除房屋租賃合同，系違約解除房屋租賃合同；另外，據(jù)雙方所述，周某某承諾鄭某某，若鄭某某尋找到新租客，則周某某退還押金，但周某某未將該情況及時告知其丈夫，導(dǎo)致其丈夫?qū)干娣课萘碜馑耍手苣衬硲?yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。調(diào)解員為當(dāng)事雙方釋法明理，理清事實責(zé)任后，見雙方當(dāng)事人態(tài)度均有所轉(zhuǎn)變，便趁熱打鐵繼續(xù)向鄭某某與周某某擺事實講道理。調(diào)解員指出，從租客鄭某某提出要退租，到房東周某某也及時找到了新租客的結(jié)果來看，事雖坎坷周折，但結(jié)果相對圓滿；房東周某某并未因鄭某某提前退租產(chǎn)生實際的損失，且周某某之前的承諾也屬善舉，其有一定的同理心，并未刁難鄭某某，因此希望當(dāng)事雙方可以多一點換位思考，厘清自身的責(zé)任作出相應(yīng)的讓步，旨在高效圓滿的解決本次糾紛。經(jīng)過調(diào)解員的耐心溝通與再三勸解，鄭某某表示違約金可以不予追究，周某某最終也同意了調(diào)解員的意見，并當(dāng)場退還鄭某某剩余租金650元、押金1900元、預(yù)交水電費(fèi)92元，共計2642元。當(dāng)事雙方對此處理結(jié)果均表示滿意，并對調(diào)解員表達(dá)了深深地感謝。
【調(diào)解結(jié)果】
經(jīng)協(xié)商，最終達(dá)成一致意見：1、雙方確認(rèn)，周某某于2024年4月22日前支付鄭某某剩余租金650元、押金1900元、預(yù)交水電費(fèi)92元，以上共計2642元（已履行）；2、上述款項履行完畢后，雙方就本房屋租賃合同再無糾葛。
【案例點評】
房屋租賃合同糾紛，在日常生活中是十分常見的一種糾紛類型。生活中，異地求學(xué)求職、首付款未湊齊、新房還未裝修好、房價較高暫時沒有能力買房的情況屢見不鮮，在這些情況下生活的人們往往都需要租房過渡。因此，在房屋租賃關(guān)系中經(jīng)常會遇到各種各樣因租房而產(chǎn)生的糾紛，比如由搬家、賣房及續(xù)租等問題導(dǎo)致合同無法正常履行的情況時有發(fā)生。本案中，系由承租方單方面提出要求解除房屋租賃合同，解除房屋租賃合同意味著違約，不論是房東還是租客均需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，違約責(zé)任認(rèn)定一般以雙方簽訂的房屋租賃合同中約定的違約情形為主，調(diào)解員秉持公平公正的原則進(jìn)行調(diào)解，最終促使一場因租房產(chǎn)生的糾紛圓滿化解。
